Vivienda y ciudad: desafíos y propuestas
Chile enfrenta una crisis estructural en materia de vivienda y ciudad, que va mucho más allá del déficit habitacional numérico. El país vive una transformación profunda en sus formas de habitar, caracterizada por el envejecimiento poblacional, la reducción del tamaño de los hogares, un mercado de arriendo tensionado, el crecimiento persistente de asentamientos precarios, y un sistema inmobiliario estancado. Esta crisis se enmarca en una planificación urbana desfasada y una creciente percepción de inseguridad que amenaza la cohesión social y el uso del espacio público.
1. TRANSFORMACIÓN EN LA ESTRUCTURA DE LOS HOGARES.
Según el Censo 2024, el tamaño promedio de los hogares se redujo de 4 personas en 1992 a 2,8 en la actualidad. Los hogares unipersonales representan ya el 21,8%, y los compuestos exclusivamente por adultos mayores han aumentado al 11,6%. Esta transición no solo responde a cambios demográficos, sino que revela una profunda exclusión habitacional, con adultos mayores solos y madres jefas de hogar sin mayores redes. El Estado debe asumir este cambio con soluciones habitacionales más flexibles, como viviendas tuteladas, cohabitación intergeneracional o arriendo protegido.
2. AUMENTO Y TRANSFORMACIÓN DE LOS ASENTAMIENTOS PRECARIOS.
El país registra más de 1.430 campamentos y más de 120 mil familias viviendo en informalidad, un 40% de ellas de origen migrante. Lejos de tratarse de una precariedad transitoria, los asentamientos informales se han vuelto una forma persistente de exclusión urbana. La presencia masiva de niños y niñas en estos espacios (23,7% de su población total) acentúa la urgencia de intervención. Además, han emergido megatomas organizadas con lógicas de subdivisión ilegal y control territorial, lo que requiere un enfoque más coordinado con el Ministerio del Interior y el nuevo Ministerio de Seguridad Pública, para distinguir entre necesidad habitacional legítima y apropiación especulativa de suelo.
3. ESTANCAMIENTO DEL MERCADO INMOBILIARIO.
El sector inmobiliario enfrenta una de sus crisis más severas en décadas. Las ventas de viviendas nuevas cayeron un 22% en Santiago en 2024 y la aprobación de permisos disminuyó un 35% respecto al promedio de los últimos 10 años. Esta caída, sumada al alza de tasas hipotecarias (de 1,99% en 2019 a 4,5% en 2025), limita el acceso al crédito y restringe la capacidad de inversión futura. La oferta futura de viviendas está comprometida, generando mayor presión sobre el Estado y sus subsidios habitacionales.
4. MERCADO DE ARRIENDO TENSIONADO Y ENCARECIDO.
El arriendo ha pasado de ser una opción transitoria a una necesidad permanente. Un 26,2% de los hogares vive en arriendo, pero el 56% de ellos gasta más del 30% de sus ingresos en ese ítem, superando el umbral de “estrés por arriendo” según el Banco Mundial. A esto se suma una oferta insuficiente y segmentada, sin mecanismos sólidos de arriendo protegido. Los subsidios como el DS52 tienen baja ejecución y no logran enfrentar la informalidad ni las restricciones legales que desincentivan a propietarios. Es urgente una estrategia nacional de arriendo con incentivos, administración pública de inmuebles y ampliación de cobertura.
5. FRAGMENTACIÓN TERRITORIAL Y PLANIFICACIÓN URBANA DÉBIL.
Chile cuenta con una legislación urbanística obsoleta (LGUC de 1975) que ha permitido el crecimiento fragmentado y segregado de las ciudades. Los planes reguladores están desactualizados, y más del 70% de las viviendas subsidiadas se localizan en periferias mal conectadas. La falta de gobernanza metropolitana y coordinación sectorial ha derivado en ciudades dispersas, desiguales y carentes de visión territorial. Se requiere una nueva Ley de Ordenamiento Territorial que integre planificación, movilidad, suelo público e integración social.
6. INSEGURIDAD Y PÉRDIDA DEL ESPACIO PÚBLICO.
El 90% de los hogares declara sentirse inseguro en su barrio. La criminalidad se ha concentrado en zonas urbanas abandonadas, y la pérdida del espacio público es visible en parques y plazas sin uso. La ausencia de diseño urbano preventivo, iluminación, comercio de cercanía y animación comunitaria contribuye a este deterioro. Es vital recuperar el espacio público como estrategia contra el crimen y herramienta de cohesión social.
RESUMEN PROPUESTA HABITACIONAL Y URBANA 2026 – 2030
Otorgar 400 mil soluciones habitacionales en un ciclo de cuatro a cinco años, combinando propiedad, arriendo y regeneración urbana, con disciplina fiscal y un Estado que asuma rol habilitador que trabaje de la mano con el rubro de la construcción.
PRINCIPIOS RECTORES:
- Libertad de elección con responsabilidad.
- Prioridad al entorno urbano de calidad.
- Estado articulador de soluciones, con fuerte participación del sector privado.
- Criterios de focalización socioeconómicos y adaptación según las diferentes etapas vitales de las personas (familias, jóvenes que ejercen labores de cuidado y adultos mayores).
1. PROPUESTAS HABILITANTES TRANSVERSALES PARA LA VIVIENDA Y CIUDAD 2026–2030.
A) Extensión del Plan de Emergencia Habitacional: Metas bianuales permanentes en la Ley de Integración Social y Urbana.
B) Financiamiento Plurianual Nacional en materias de Ciudad y Vivienda: Lo anterior, permite estabilidad y proyección a empresas de diferentes tamaños y segmentos, asegurando ciertos flujos para proyectar su desarrollo durante los próximos años, permitiendo así crecer. Esto es especialmente relevante en empresas que asumen los mejoramientos de vivienda, que son responsables de reducir el déficit cualitativo de vivienda en el país y que son de tamaño reducido y que generan mano de obra y empleo local.
C) Índice Polinómico MINVU: Ajuste automático de presupuestos de obras a la variación real de insumos.
D) Concesión de terrenos estatales céntricos en un contexto de estrechez fiscal: Promover el desarrollo de proyectos mixtos que genere oferta habitacional en terrenos estratégicamente ubicados, bajo diferentes tipologías de arriendo que permitan incorporar oferta a comunas que carezcan de ella y por tanto hoy tienen los precios elevados: 10 proyectos mixtos licitados 2026‑30 en suelos fiscales, combinando vivienda de interés público, vivienda regular y servicios. Lo anterior, permite en un contexto de escasos recursos fiscales, generar oferta e impedir la perdida de plusvalía al generar la venta de los terrenos o desarrollo de proyectos en propiedad a determinadas familias.
E) Fondo de Movilización de Suelo Público: estrategia plurianual para habilitar mil hectáreas bien ubicadas en ciudades que carezcan de oferta asequible de vivienda. Estos predios pueden bien adquirirse o cederse por parte de entidades públicas, y podrán desarrollarse bajo diferentes modelos que no solo incluya el financiamiento exclusivo del Estado, sino de otras herramientas que permitan trabajar sin la necesidad de elevados montos para generar la inversión en construcción necesaria.
F) Incentivo tributario a donación o cesión de suelo privado: Rebajas fiscales a empresas que aporten terrenos para vivienda de integración social.
G) Ventanilla única DS49/DS19: Fast‑track de autorizaciones sectoriales, acorta mitad del tiempo a inicio de obras.
H) Unidades Regionales de Gestión de Suelo: Oficinas en las 16 regiones, que extiendan la participación a las carteras sectoriales que se involucran en la aprobación de proyectos habitacionales y urbanos, para dinamizar y agilizar el desarrollo de proyectos. Lo anterior, debe ser liderado por un integrante del Gobierno Regional, que pueda materializar la visión de las diferentes provincias de la región.
I) Bonificación a consorcios regionales: Valorización sobre subsidios a empresas locales que construyan en comunas vulnerables.
J) Programa de certificación de equipos técnicos de los Servicios Públicos y Universidades: formar profesionales en las 16 regiones del país, que pertenezcan a los servicios públicos y que estén a cargo de las aprobaciones de los temas críticos que ralenticen el desarrollo de soluciones habitacionales, capacitándose debidamente en el diseño, inspección y gestión habitacional. Lo anterior, permitirá reducir los plazos asociados a estos proyectos.
2. BARRIOS RESILIENTES, SOSTENIBLES, SEGUROS Y ACTIVOS: INFRAESTRUCTURA, GESTIÓN Y PREVENCIÓN SITUACIONAL DEL DELITO.
A) Espacios públicos y rutas seguras que devuelvan el uso a vecinos: direccionar el programa de mejoramiento de Espacios públicos MINVU para que recoja e incorpore el diseño ambiental que genere prevención del delito como criterio de los llamados (CPTED “Crime Prevention through enviromental design”), fortaleciendo la iluminación urbana, el control natural de accesos, activaciones y aseguramiento de actividades en diferentes momentos del día, retiro de basura y eliminación de incivilidades en equipamiento urbano, para reducir los índices de victimización y de percepción de inseguridad, reforzando la vida de barrio. Sugerimos la intervención de 10 barrios por región con intervención focalizada, policía de proximidad y recuperación de espacios públicos.
B) Programa Plaza Viva: Remodelación en plazos reducidos de multicanchas y espacios destinados al deporte en barrios deteriorados, mediante iniciativas de urbanismo táctico con luminaria, mobiliario e intervenciones artísticas que llamen a las personas a reutilizar estos espacios. Lo anterior, de la mano de una posterior estrategia que avance desde lo táctico hacia estrategias de mejoramiento definitivo, con pertinencia climática según la zona en que se emplace.
C) Plan de gestión barrial post-entrega: Finalizadas las intervenciones urbanas, se deberá coordinar un plan de administración comunitaria con medidas de seguridad participativa, como patrullaje preventivo, cuidado del entorno, activación comunitaria y vinculación con el municipio o Carabineros. A su vez, incentivar la creación de ONG’s y corporaciones que puedan activar con actividades estos espacios, además de actividades como ferias libres etc. propias de los barrios, procurando un uso a lo largo del día.
3. PROPIEDAD PARA SECTORES MEDIOS: FORTALECIMIENTO E INNOVACIÓN DEL DS19.
A) En el contexto de otorgar 400 mil soluciones habitacionales en propiedad, arriendo y mejoramiento de viviendas, se debe dar acceso a 120 mil familias de sectores medios a vivienda propiedad.
B) DS19 para arriendo con opción de compra. Modelo híbrido: Para viviendas enfocadas en los segmentos medios se puede aplicar la opción del leasing en que, durante los primeros cinco años, la familia arrienda; a partir ciertos años puede convertirlo en compra. Público objetivo: Jóvenes profesionales, madres solteras y trabajadores sin ahorro suficiente para el pie.
C) Fortalecer la coproducción público-privada: Alianzas entre el Estado, constructoras, gobiernos regionales y fundaciones para desarrollar proyectos mixtos de alta calidad. Incentivo: Permisos fast-track, acceso a suelo fiscal, líneas de crédito preferente. Mantener la posibilidad de postulación de proyectos iniciados y/o, que cumplan con las exigencias del Programa (evaluar en función del stock disponible en cada región).
4. PROPIEDAD PARA FAMILIAS DE MENORES INGRESOS: FLEXIBILIDAD, INTEGRACIÓN, Y VELOCIDAD.
A) Tramitación acelerada de proyectos DS49: Reducir de 36 a 18 meses el promedio de ejecución entre subsidio asignado y vivienda entregada. Incentivos tributarios que permitan acelerar los tiempos de ejecución de obras, incorporando tanto la industrialización como la eficiencia en la obra y otros mecanismos que permitan un resultado acelerado, resguardando siempre la calidad de los proyectos. Existe evidencia disponible que da cuenta de que estos incentivos han demostrado reducir los costos operativos a largo plazo y mejorar la sostenibilidad de las viviendas, beneficiando tanto a desarrolladores como a residentes (Ren et al, 2022).
5. NUEVA POLÍTICA DE PROTECCIÓN DE LA PROPIEDAD Y FORTALECIMIENTO DEL ACCESO A LA VIVIENDA POR LAS VÍAS FORMALES.
A) Atención integral del fenómeno de los asentamientos irregulares, diferenciando familias en vulnerabilidad del aprovechamiento o loteos brujos. Se propone que el Ministerio del Interior asuma el rol coordinador estatal en la atención del fenómeno, delegando en el nuevo Ministerio de Seguridad Pública asuma el desafío de monitoreo, control y prevención de nuevos asentamientos irregulares, procurando la coordinación y fiscalización de la creación de loteos brujos, que permita prevenir el inicio dentro del rango de la ley N°21.332. Por su parte, se delegará a MINVU las labores tendientes a entregar soluciones habitacionales definitivas a las familias de campamentos.
B) Aseguramiento de una participación efectiva del MINVU en la entrega de soluciones a familias provenientes de campamento, acelerando los procesos y focalizando los esfuerzos de la cartera de vivienda, sin ejercer roles que le son propios a otras entidades del Estado. La reorganización de tareas permitirá al MINVU acelerar sus intervenciones, entregando una atención rápida y oportuna a los campamentos, además de avanzar hacia un mejor uso de los recursos fiscales.
6. TENENCIA DIGNA PARA ADULTOS MAYORES Y JÓVENES QUE EJERZAN LABORES DE CUIDADO: ARRIENDO PROTEGIDO CON INFRAESTRUCTURA Y COMUNIDAD.
A) Consolidación del arriendo protegido en suelo de propiedad fiscal: 20 mil departamentos gestionados por operadores privados certificados, que entreguen unidades en arriendo que aseguren tenencia para adultos mayores y preferentemente para familias monoparentales que a su vez ejerzan labores de cuidados.
B) Fondo “Arriendo Seguro” para Adultos Mayores: Subsidio renovable por 10 años para arrendatarios formales adultos mayores en viviendas validadas por MINVU.
C) Incentivo a la oferta de vivienda mediante la exención 50 % de Impuesto a la renta a sus propietarios: Dueños que arrienden viviendas dentro de los rangos de precios de Viviendas de Interés social, bajo contrato registrado, obtienen la mitad de exención, ampliando oferta formal para clase media emergente.
D) Plataforma Nacional de oferta de arriendo para aplicación de beneficios estatales: Mediante alianza publico privada, se desarrolla plataforma digital con registro único de oferta certificada, que puede ser alimentadas por municipios y otras entidades que tengan el interés de gestionar la oferta para beneficiarios, y materializar los contratos mediante la aplicación de los subsidios de arriendo, permitiendo transparentar el mercado y asegurar mayor aplicabilidad de los beneficios.
7. MODERNIZACIÓN DE LOS PROGRAMAS DE MEJORAMIENTO HABITACIONAL.
A) Fortalecer la entrega de recursos dirigida a familias propietarias de clase vulnerable o media: intervenciones que mejoren el confort térmico de las viviendas y reduzcan su consumo energético, mejorando la plusvalía de estos hogares, con atención a zonas climáticas con mayores oscilaciones térmicas, que requieran un mayor control térmico. Lo anterior, puede focalizarse especialmente en población vulnerable y susceptible a enfermedades respiratorias, reduciendo así las enfermedades asociadas a temas respiratorios.
B) Digitalización completa de los procesos de postulación, selección, inicio y supervisión de obras: Procurar mayor sentido de urgencia en la ejecución del programa por cuanto tiene un doble rol, ya que se mejora el estándar de vida de beneficiarios y se procura que empresas locales de pequeña y mediana escala puedan trabajar con los recursos del Estado, buscando un pago eficiente (hoy se ven impedidos por las intermitencias en los pagos de SERVIU, en la falsa materialización del pago a 30 días, en las planificaciones anuales de recursos que impiden proyectar estas pymes a mediano plazo y la demora en la inspección de obras que ralentiza aún más los estados de pago, abriéndose espacio para situaciones ilícitas.).
C) Mejora en los procesos de pagos a empresa local: la inspección en el avance de obra deberá apalancarse por medios digitales que reduzcan los tiempos de espera para su verificación, optimizando el trabajo de funcionarios ligados a la inspección técnica de obras. También se propone aumentar la dotación de vehículos fiscales para desarrollar estas labores de inspección técnica de obras con mayor diligencia y proactividad.
D) Fortalecer y mejorar las evaluaciones de desempeño técnico y financiero de empresas ejecutoras: un sistema de puntuación en línea permitiría aumentar la transparencia y premiar la eficiencia.